상속농지, 농사 안 짓고 그냥 두면 강제처분된다고?

이도시 씨(가상)는 고향 부모님 논을 언젠가 물려받게 됩니다. 그런데 본인은 그 논에서 농사를 지을 생각이 없습니다. 물려받은 논을 놀리면 강제로 팔아야 한다는 얘기를 듣고, 그럴 바엔 미리 증여를 받아 두는 게 나은지 고민이 됐습니다.

그냥 놀려 두면 처분 대상이 되는 건 맞습니다. 다만 바로 강제로 팔리지는 않습니다. 처분 통지를 받고 1년 안에 팔지 않으면 처분명령이 나옵니다. 그래도 팔지 않으면 땅값의 25%를 이행강제금으로 해마다 내야 합니다. 상속농지는 직접 농사를 짓지 않아도 1만㎡(약 3,025평)까지는 가질 수 있습니다. 넘는 부분은 한국농어촌공사에 맡겨 빌려주는 동안만 가질 수 있습니다. 같은 논이라도 부모님 살아 계실 때 증여로 받으면 처음부터 사정이 다릅니다. 받는 사람이 농지취득자격증명(농취증)을 먼저 받아야 하고, 농사를 짓지 않는 사람이 계속 가질 수 있는 특례도 없습니다.

상속농지, 농사를 안 지어도 가질 수 있나요?

원칙적으로 농지는 농사짓는 사람만 가질 수 있지만, 상속으로 받은 농지는 농사를 짓지 않아도 예외로 가질 수 있습니다(제6조②4호). 다만 그 상속 농지 가운데 총 1만㎡까지만 가질 수 있습니다(제7조①). 부모님 논밭이 1만㎡를 넘으면 넘는 부분은 한국농어촌공사 등에 위탁해 빌려주는 동안에만 계속 가질 수 있습니다(제7조④).

이 기준은 2028년 6월 17일부터 바뀝니다. 2026년 6월 공포된 개정 농지법에서는 1만㎡ 상한이 없어집니다. 대신 농사를 짓지 않는 상속인은 면적과 상관없이 농어촌공사 등에 위탁해서만 빌려줄 수 있습니다. 지금처럼 이웃이나 아는 사람에게 직접 빌려줄 수는 없게 됩니다.

이미 상속받은 사람은 걱정을 덜어도 됩니다. 새 규정이 시행되기 전부터 상속으로 농지를 가지고 있던 사람은 예전 규정을 그대로 따릅니다(개정법 부칙 제3조). 그래서 같은 논이라도 상속이 2028년 6월 17일 전에 시작됐는지, 뒤에 시작됐는지에 따라 적용되는 규칙이 다릅니다. 개정 경위와 시행일은 농지법 개정 글에 정리해 두었습니다.

물려받은 뒤에는 무엇부터 해야 하나요?

상속 등기에는 농취증이 필요 없습니다(농지법 제8조①1호). 등기와 함께 챙길 것은 취득세입니다. 상속받은 농지의 취득세 표준세율은 2.3%이고, 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제11조①1호, 제20조①). 상속세 신고 기한도 같은 6개월입니다.

농지대장의 소유자 이름은 시·구·읍·면에서 고쳐 주므로 상속인이 따로 신청하지 않아도 됩니다(농지법 제49조④). 상속인은 그 땅을 빌려주거나 빌려준 계약이 바뀌었을 때만 직접 신청하면 됩니다. 계약을 맺거나 바꾸거나 끝낸 날부터 60일 안에 농지대장 변경을 신청해야 하고(제49조의2), 신청하지 않으면 과태료 대상입니다.

그다음에는 땅을 어떻게 쓸지 정해야 합니다. 지금 법으로 상속인이 할 수 있는 방법은 세 가지입니다.

• 직접 농사짓기: 면적 상한이 적용되지 않습니다.
• 개인에게 빌려주기: 1만㎡ 안에서 가능합니다(제23조①1호). 서면 계약이 원칙이고 임대 기간은 3년 이상이어야 합니다(제24조, 제24조의2).
• 농지은행에 위탁하기: 농어촌공사가 빌려 쓸 사람을 찾아 줍니다. 1만㎡를 넘는 부분은 이렇게 맡겨야 계속 가질 수 있습니다.

개인 임대에 필요한 계약서와 신고는 농지 임대차 글에, 위탁 조건과 임대료 받는 방법은 농지은행 임대 글에 정리해 두었습니다.

셋 중 아무것도 하지 않고 그냥 놀려 두면 가장 위험합니다. 2022년 5월 18일부터 상속 농지를 직접 짓지도, 법이 허용한 방식으로 빌려주지도 않고 놀리면 처분 사유가 됩니다(제10조①4의2). 시행령은 질병·취학이나 자연재해, 농지 개량을 위한 휴경 같은 정당한 사유만 예외로 둡니다(시행령 제9조②). 처분 통지를 받은 뒤의 절차와 이행강제금은 농지 이행강제금 글에 정리했습니다.

증여로 받으면 무엇이 달라지나요?

농지증여는 농지법에서 상속과 전혀 다르게 다룹니다. 농취증 없이 농지를 받을 수 있는 경우(제8조① 단서)에 상속은 들어 있지만 증여는 빠져 있습니다. 증여받는 사람은 농지가 있는 시·구·읍·면에서 농취증을 받아야 하고, 증여 등기를 신청할 때 이 증명을 붙여야 합니다(제8조⑥). 부모 자식 사이라도 예외가 없습니다.

농취증을 받으려면 받는 사람이 그 땅을 어떻게 쓸지 보여 줘야 합니다. 심사 기준은 이렇습니다(시행령 제7조②).

• 직접 농사지을 목적이면 농업경영계획서를 내고, 지금 농사짓지 않는 사람은 취득 뒤 경작할 농지가 모두 1천㎡ 이상이어야 합니다(비닐하우스 등 시설이 있으면 330㎡).
• 주말·체험영농 목적이면 농업진흥지역 밖 농지여야 하고, 세대원 전체가 가진 면적과 합쳐 1천㎡ 미만이어야 합니다.
• 이미 가진 농지를 모두 남에게 빌려주고 있으면 발급받을 수 없습니다.

더 큰 차이는 받은 다음에 생깁니다. 증여로 받은 농지에는 상속 농지의 1만㎡ 특례가 없습니다. 계획서대로 농사를 짓지 않으면 그 자체로 처분 사유가 됩니다(제10조①7호). 농취증 신청 절차와 계획서 작성은 농지취득자격증명 글에 정리해 두었습니다.

취득세도 다릅니다. 증여 같은 무상취득의 표준세율은 3.5%로 상속 농지(2.3%)보다 높고, 신고 기한도 증여받은 달 말일부터 3개월로 짧습니다. 증여세 역시 3개월 안에 신고해야 합니다(상속세 및 증여세법 제68조).

농지 상속세는 영농상속공제로 얼마나 줄어드나요?

부모님이 농사짓던 땅을 농사지을 자녀가 물려받으면 영농상속공제를 받을 수 있습니다. 영농상속 재산가액만큼, 최대 30억 원을 상속세 과세가액에서 빼 줍니다(상속세 및 증여세법 제18조의3①). 이 공제는 일괄공제(제21조)와 별개로 받습니다. 일괄공제는 기초공제와 인적공제를 합친 금액과 5억 원 가운데 큰 쪽을 빼 주는 공제입니다.

부모, 자녀, 땅에 각각 요건이 있습니다(시행령 제16조).

• 부모(피상속인): 상속개시일 8년 전부터 계속 직접 농사를 지었고, 농지가 있는 시·군·구나 그 연접 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 안에 살았을 것
• 자녀(상속인): 상속개시일 현재 18세 이상이고, 상속개시일 2년 전부터 계속 직접 농사를 지었으며 같은 거리 안에 살 것. 부모가 65세 전에 돌아가셨거나 사고 등 부득이한 사유로 돌아가신 경우에는 2년 요건을 보지 않습니다. 시행규칙이 정한 영농후계자도 대상입니다.
• 땅: 부모가 상속개시일 2년 전부터 영농에 쓴 농지일 것. 부모가 남에게 빌려주던 논은 들어가지 않습니다.

늘 농사일을 하거나 농작업의 절반 이상을 자기 노동력으로 해야 “직접 농사”로 인정합니다. 2026년 2월 27일 시행령이 바뀌어, 그 뒤 시작된 상속부터는 소득도 봅니다. 농업·부동산임대 소득을 뺀 사업소득과 총급여를 합친 금액이 3,700만 원 이상인 해는 직접 농사를 짓지 않은 해로 칩니다. 회사에 다니면서 주말에만 거드는 자녀라면 이 기준에서 걸릴 수 있습니다. 농업경영체 등록이나 농업인 확인처럼 농사 사실을 보여 줄 서류는 농업경영체 등록 글을 참고하면 됩니다.

공제를 받은 뒤 5년이 사후관리 기간입니다. 이 기간 안에 정당한 사유 없이 그 농지를 팔거나 농사를 그만두면 공제받은 금액 전부를 다시 상속세 과세가액에 넣어 세금을 매깁니다. 이자 상당액도 더해서 냅니다(제18조의3④, 시행령 제16조⑦). 공제를 받으려면 상속세를 신고할 때 영농상속재산명세서와 영농 사실 증명 서류를 함께 내야 합니다.

부모님 생전에 받으면 증여세를 감면받을 수 있나요?

농사짓는 부모가 농사지을 자녀에게 농지를 증여하면 그 농지에 대한 증여세를 100% 감면합니다(조세특례제한법 제71조). 2028년 12월 31일까지 증여하면 받을 수 있습니다. 이 기한은 2025년 말 개정으로 이미 늘어났습니다. 다만 감면받는 증여세는 5년 동안 합쳐 1억 원까지입니다(제133조④). 감면 대상 땅과 사람의 조건은 다음과 같습니다(시행령 제68조).

• 땅: 4만㎡ 이내 농지, 주거·상업·공업지역이나 택지개발지구 같은 개발사업지구 밖에 있을 것
• 부모: 증여일부터 거슬러 3년 이상 계속 직접 농사를 지었고, 농지가 있는 시·군·구나 연접 시·군·구, 또는 직선거리 30km 안에 살 것
• 자녀: 증여일 현재 18세 이상인 직계비속이고, 증여세 신고 기한까지 같은 거리 안에 살면서 그 농지에서 직접 농사를 지을 것

직접 농사를 지었는지는 영농상속공제와 같은 기준으로 보므로, 앞에서 말한 소득 기준도 똑같이 적용됩니다. 감면받은 뒤 5년 안에 그 농지를 팔거나, 질병·징집 같은 정당한 사유 없이 농사를 그만두면 감면세액에 이자 상당액을 더해 다시 거둡니다(제71조②). 감면은 저절로 되지 않고, 증여세 신고 기한까지 세액감면신청서를 내야 합니다.

이 감면에는 다른 증여에 없는 장점이 하나 있습니다. 원래 부모가 돌아가시기 전 10년 안에 자녀에게 증여한 재산은 상속재산에 다시 더해 상속세를 계산합니다(상속세 및 증여세법 제13조①). 이 감면을 받은 농지는 더하지 않습니다(조세특례제한법 제71조⑥). 감면 요건이 안 되는 일반 증여라면 성인 자녀는 10년 동안 5천만 원까지만 증여재산에서 공제받습니다(상속세 및 증여세법 제53조).

부모님 농지, 미리 증여받는 게 나을까요?

물려받을 자녀가 그 땅에서 농사를 지을지 안 지을지에 따라 답이 다릅니다.

자녀가 농사를 짓지 않을 계획이라면 두 세금 특례 모두 받을 수 없습니다. 이때 증여는 농취증부터 받기 어렵고, 받더라도 농사를 짓지 않으면 처분 대상이 됩니다. 상속은 농사를 짓지 않아도 1만㎡까지 가질 수 있고 남에게 빌려줄 수도 있습니다. 그래서 농사지을 사람이 없는 집이라면, 농지만 따로 미리 증여하기보다 상속으로 받는 게 법으로 걸리는 일이 적다고 봅니다. 고향 논에서 농사지을 계획이 없는 이도시 씨(가상)네가 바로 이 경우입니다.

자녀가 부모 곁에서 함께 농사를 짓고 있다면 계산이 달라집니다. 영농자녀 증여세 감면은 5년간 감면세액 1억 원까지라는 한도가 있지만, 감면받은 농지는 나중에 상속세를 계산할 때 더하지 않습니다. 영농상속공제는 한도가 30억 원으로 훨씬 크지만, 상속이 시작된 시점에 부모 8년·자녀 2년 영농 요건을 모두 맞춰야 합니다. 어느 쪽이든 받은 뒤 5년 동안은 팔지 말고 농사를 계속 지어야 합니다.

전체 재산이 얼마인지, 다른 상속인과 어떻게 나눌지, 나중에 팔 생각이 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제로 정하기 전에는 세무 전문가와 숫자를 놓고 계산해 보세요. 감면받은 농지를 나중에 팔면 부모가 처음 산 날과 그때 값을 기준으로 양도소득세를 계산합니다(제71조⑤). 팔 때 세금은 농지양도소득세 글에 정리했습니다.

형제가 함께 물려받으면 무엇을 조심해야 하나요?

1만㎡는 필지마다 따지는 게 아니라 사람마다 따집니다. 조문에 “상속으로 농지를 취득한 사람”은 “그 상속 농지 중에서 총 1만㎡까지” 가질 수 있다고 돼 있기 때문입니다. 형제 셋이 필지를 나눠 따로따로 받으면 한 사람이 받은 땅이 1만㎡를 넘는지만 보면 됩니다. 영농상속공제도 요건을 갖춘 상속인이 받은 농지에만 적용되므로, 농사짓는 자녀 한 명에게 농지를 몰아 주는지에 따라 공제 크기가 달라집니다.

여러 명이 한 필지를 지분으로 나눠 가지는 공동상속은 나중에 할 수 있는 일이 줄어듭니다. 처분명령을 받았을 때 농어촌공사에 매수를 청구할 수 있지만, 공유 농지는 공사가 안 사 줄 수 있습니다(농지법 시행령 제10조②4호). 농지연금도 본인과 배우자 외의 사람과 함께 가진 농지는 담보로 받지 않습니다. 형제끼리 지분을 정리하려고 공유 농지를 나눌 때는 농취증 없이 취득할 수 있고(제8조①3호), 본인 지분 안에서 나누면 취득세 표준세율도 2.3%입니다(지방세법 제11조①5호).

그래서 한 사람이 농사를 짓거나 농지은행에 맡기는 일을 책임지기로 했다면, 상속 초기에 협의해서 그 사람 단독 명의로 등기해 두세요. 지분으로 나눠 두는 것보다 나중에 정리하기가 쉽습니다.

자주 묻는 것

참고한 자료

• 국가법령정보센터 — 농지법 제6~8조·제10조·제23~24조의2·제49조·제49조의2(2026년 9월 18일 시행본), 2026년 10월 11일 열람
• 국가법령정보센터 — 농지법 법률 제21798호 2028년 6월 17일 시행본과 부칙 제3조
• 국가법령정보센터 — 농지법 시행령 제7조②·제9조②·제10조②
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제13조·제18조의3·제21조·제53조·제67·68조, 같은 법 시행령 제16조
• 국가법령정보센터 — 조세특례제한법 제71조·제133조④, 같은 법 시행령 제68조
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조①·제20조①
• 농지은행 — 농지연금 가입요건