농지전수조사 강제매각? 이행강제금 25%! 농사를 못 지으면 농지를 팔아야 할까?

농사를 짓기 어려워지면 소유하고 있는 농지를 반드시 팔아야 할까요? 최근에는 농사를 직접 짓지 않으면 농지 처분명령을 받고, 농지 가격의 25%에 해당하는 이행강제금까지 내야 한다는 우려가 나오고 있습니다.

특히 농지 처분명령 의무화와 이행강제금, 2028년 비사업용 토지 양도소득세 개편 소식이 알려지면서 농지를 소유한 농업인과 농지 상속인들의 걱정도 커지고 있습니다.

농림축산식품부는 2026년 9월 8일 보도 설명자료를 통해 농지 전수조사의 목적과 농지 처분명령, 이행강제금, 농지은행의 역할, 비사업용 토지 세제 개편 등에 대해 설명했습니다.

이번 글에서는 농림축산식품부의 설명자료를 바탕으로 농지 소유자가 알아두어야 할 내용을 쉽게 정리해 보겠습니다.

농사를 짓지 못하면 무조건 농지를 처분해야 할까?

농지법은 농지를 소유한 사람이 자기 농업경영에 이용하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 하지만 모든 농지 소유자가 어떠한 상황에서도 직접 농사를 지어야 하는 것은 아닙니다.

농지 소유자가 처한 상황과 농지를 취득한 경위, 과거 농사를 지은 기간 등에 따라 법에서 정한 요건을 충족하면 적법하게 농지를 임대할 수 있는 예외가 있습니다.

농림축산식품부는 농지 전수조사를 추진하면서 오랫동안 농업에 종사해 온 농업인의 불가피한 사정이나 현장에서 빈번하게 발생하는 일반적인 위반 사항을 투기 목적의 농지 취득과 동일하게 취급하지 않겠다는 원칙을 밝혀 왔습니다.

다만 위 조건에 해당한다고 해서 모든 농지를 아무런 절차 없이 임대할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 적용 여부는 농지법에서 정한 세부 요건과 개별 농지의 상황에 따라 확인할 필요가 있습니다.

농지 처분명령과 이행강제금 25%는 어떻게 적용될까?

농지 처분명령은 농지법 위반으로 농지를 적법하게 소유하거나 이용하지 않는 경우 해당 농지를 처분하도록 명령하는 제도입니다.

이행강제금은 처분명령을 받고도 정당한 사유 없이 이를 이행하지 않을 때 부과되는 금전적 부담입니다.

농림축산식품부 설명에 따르면 중대한 투기성 위반 등이 아닌 경우에는 1년의 자진 처분 기간이 부여됩니다.

따라서 단순히 농사를 짓지 않는다는 사실 하나만으로 즉시 이행강제금이 부과되는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

이행강제금 25%는 2026년에 새로 생긴 제도일까?

2026년 개정의 주요 내용은 지방정부가 처분명령 사유가 발생했음에도 이를 자의적으로 생략하지 않도록 처분명령을 의무 규정으로 바꾸고, 집행체계를 보완한 것입니다.

즉, 이번 개정은 이행강제금 25%라는 새로운 제도를 만든 것이라기보다 기존 농지 처분명령 제도가 제대로 집행되도록 관련 절차를 보완한 것으로 이해할 수 있습니다.

농지를 팔기 어려운 경우에는 어떻게 해야 할까?

농촌에서는 농지를 처분해야 하는 상황이 생겨도 실제로 매수자를 찾기 어려운 현실적인 문제가 있습니다.

농림축산식품부는 이런 현실을 고려해 농지은행의 농지 매입 및 임대 기능을 확대하고 있다고 설명했습니다.

이는 처분명령을 받은 농지 소유자가 직접 매수자를 찾기 어려운 경우 활용할 수 있는 제도입니다.

다만 매수 청구가 모든 농지의 매입을 무조건 보장한다는 의미는 아니며, 정당한 사유와 예산 범위 등을 고려하게 됩니다.

2027년 농지은행 매입·공급 규모 확대

정부는 농지 매수 청구가 확대될 가능성에 대응하기 위해 2027년 예산안에 농지은행의 농지 매입·공급 규모를 확대 편성했습니다.

2027년 예산안 기준 농지 매입·공급 규모는 올해보다 1,570ha 늘어난 6,800ha입니다.

헥타르(ha)는 면적을 나타내는 단위로 1ha는 10,000㎡입니다. 또한 6,800ha는 확정된 집행 실적이 아니라 정부가 편성한 2027년 예산안 기준이라는 점도 함께 확인할 필요가 있습니다.

농지 임대차 특별 정비기간 운영 결과는?

농림축산식품부는 농지 전수조사와 함께 농지 임대차를 적법하게 정비하기 위한 특별 기간도 운영했습니다.

운영 기간은 2026년 5월 18일부터 7월 31일까지입니다.

이 기간에는 관행적으로 이루어지던 농지 임대차를 서면계약으로 전환하고, 농지대장에 임대차 내용을 등재하거나 농지은행에 적법하게 임대위탁하도록 안내했습니다.

농지은행 임대수탁 면적 84.9% 증가

농림축산식품부에 따르면 특별 정비기간 동안 농지은행의 임대수탁 농지 면적은 전년 같은 기간보다 크게 증가했습니다.

임대수탁은 농지 소유자가 농지은행에 임대를 맡기고, 농지은행이 적법한 임대 절차를 통해 농지를 이용할 사람과 연결하는 방식입니다.

이번 결과는 농지 전수조사가 단순히 법 위반을 찾아내는 데 그치지 않고, 기존의 음성적인 임대차를 적법하고 안정적인 임대차 관계로 전환하는 계기가 될 수 있음을 보여줍니다.

정부는 앞으로도 직접 농사를 짓기 어려워진 농지를 적법한 임대차와 농지은행의 매입·임대 사업을 통해 계속 농업에 이용할 수 있도록 지원하고, 청년농과 실제 경작자에게 농지가 연결될 수 있도록 지원할 계획입니다.

2028년 비사업용 토지 양도소득세 개편, 모든 농지에 적용될까?

2026년 세제 개편안에는 2028년부터 비사업용 토지에 대한 양도소득세 부담을 강화하는 방안이 포함되어 있습니다.

양도소득세는 토지나 건물 등을 팔아 얻은 이익에 부과되는 세금입니다.

중과세율은 일반적인 세율보다 높은 세율을 적용하는 것을 말하며, 장기보유특별공제는 일정한 요건을 충족한 부동산을 오랫동안 보유한 경우 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.

농사를 직접 짓지 않으면 최고 65% 세율이 적용될까?

비사업용 토지인지는 소득세법과 같은 법 시행령에 따라 판단합니다.

따라서 농사를 직접 짓지 않는다는 사실 하나만으로 해당 농지가 자동으로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다.

농지의 취득 원인, 과거 직접 농사를 지은 기간, 현재 이용 상황, 적법한 임대 여부 등을 종합적으로 확인하게 됩니다.

비사업용 토지에서 제외될 수 있는 농지의 대표적인 사례

현행 소득세법 시행령에는 일정한 요건을 충족하는 농지를 비사업용 토지에서 제외하는 규정이 있습니다.

여기서 재촌은 농지 소재지와 관련된 법정 요건에 맞는 지역에 거주하는 것을 뜻하고, 자경은 본인이 직접 농사를 짓는 것을 의미합니다.

다만 위 내용은 대표적인 사례이며 실제 비사업용 토지 제외 여부는 관련 규정의 세부 요건과 개별 농지의 상황을 함께 확인해야 합니다.

농지은행에 8년 이상 맡기면 세금 부담이 줄어들까?

농림축산식품부는 농지은행에 8년 이상 임대위탁한 농지가 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 사례에 해당한다고 설명했습니다.

이에 따라 농림축산식품부는 2026년 5월 18일부터 7월 31일까지 진행한 농지 임대차 특별 정비기간에도 농지은행 장기 위탁의 세제상 효과를 함께 안내했습니다.

농지 전수조사의 목적은 단순한 처분이 아니다

농림축산식품부는 이번 농지 전수조사가 단순히 법 위반 농지를 찾아 처분하는 데 목적이 있는 것은 아니라고 밝혔습니다.

전국 농지의 실제 소유 및 이용 상황을 파악하고, 그동안 현장과 맞지 않았던 제도와 행정정보를 정비하는 것이 주요 목적입니다.

또한 이용되지 않는 농지를 다시 농업에 활용할 수 있도록 지원하는 것도 중요한 방향입니다.

농지법 위반이 확인되면 무조건 처분해야 할까?

농림축산식품부는 농지 전수조사에서 위반 사실이 확인되더라도 이를 곧바로 처분으로 연결하는 방식으로 후속 조치를 추진하지는 않겠다는 입장을 밝혔습니다.

정부가 제시한 기본 방향은 위반의 성격과 농업 현장의 상황을 고려해 대응하는 것입니다.

중대한 위반과 불가피한 사정은 구분

투기 목적의 농지 취득 등 중대한 위반에 대해서는 엄정하게 조치할 계획입니다.

반면 그 밖의 경우에는 농업인의 고령화와 농촌 인력 부족 등 불가피한 현실을 고려해 농지가 계속 농업에 이용될 수 있도록 정상화 방안을 안내하고 지원하겠다고 밝혔습니다.

다만 정상화 지원이 모든 위반 사항에 대한 처분 면제나 자동적인 양성화를 뜻하는 것은 아니며, 구체적인 조치와 적용 요건은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

농지를 소유하고 있다면 무엇을 확인해야 할까?

농지 처분명령이나 세금 문제를 걱정하고 있다면 본인이 소유한 농지의 상황부터 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.

특히 농지법상 적법한 임대 여부와 양도소득세상 비사업용 토지 해당 여부는 서로 관련이 있지만 완전히 같은 판단은 아닙니다.

농지법상 임대가 가능한지, 양도소득세에서 비사업용 토지 제외 요건을 충족하는지는 각각 확인할 필요가 있습니다.

농지 처분명령·이행강제금·세금 개편 핵심 요약

농사를 짓기 어려워졌다면 먼저 적법한 임대와 세금 요건을 확인하세요

농림축산식품부의 2026년 9월 8일 설명자료에서 강조한 핵심은 농사를 짓기 어려워졌다는 이유만으로 모든 농지를 일률적으로 처분하게 하거나 이행강제금을 부과하는 것은 아니라는 점입니다.

농지법은 질병, 고령, 상속, 이농 등 여러 상황을 고려해 적법한 임대가 가능한 예외를 두고 있습니다.

또한 농지은행을 통한 매수 청구와 임대위탁, 처분명령 유예 등의 제도도 마련되어 있습니다.

2028년부터 추진될 예정인 비사업용 토지 세제 개편 역시 모든 농지에 일률적으로 적용되는 것이 아니라 개별 농지의 취득 경위와 과거 자경 기간, 현재 이용 상황, 적법한 임대 여부 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.

농지법 위반 여부와 처분명령, 임대 가능 여부는 개별 상황에 따라 달라질 수 있으며, 양도소득세 역시 별도의 세법 요건을 확인해야 합니다.