농지 이행강제금, 버티면 4년 만에 땅값만큼 냅니다

부산 강서구의 논 2,158㎡는 2008년 유증으로 새 주인에게 넘어갔습니다. 주인은 이 논을 목재소 부지로 썼고, 2015년 가을 구청의 농지이용실태조사에 걸렸습니다. 2016년 6월 구청은 “1년 안에 이 농지를 처분하라”는 농지처분의무 통지를 보냈습니다.

주인은 소송을 냈습니다. 상속으로 받은 1만㎡ 이하 농지는 농사를 짓지 않아도 가질 수 있는데 왜 팔아야 하느냐는 주장이었습니다. 부산지방법원은 2017년 7월 청구를 기각했습니다(2016구합22668). 상속받은 농지라도 직접 농사짓거나 법이 허용한 방식으로 빌려주지 않고 다른 용도로 쓰면 처분의무가 생긴다는 판단이었습니다. 통지서에는 기한을 넘기면 처분명령이 내려지고, 그다음엔 이행강제금이 매년 부과된다는 안내도 함께 적혀 있었습니다.

농지 이행강제금은 이 절차의 맨 끝에 붙는 돈입니다. 통지 뒤 1년, 처분명령 뒤 6개월이 지나도 팔지 않으면 땅값의 25%가 해마다 나옵니다. 감정가가 그대로라면 4년 동안 낸 돈이 땅값과 같아집니다. 그 전까지는 단계마다 이 절차를 멈출 방법이 있습니다. 지금 손에 든 서류가 무엇인지부터 확인해 보세요.

어떤 경우에 농지를 팔라는 통지가 오나요?

농지법 제10조에는 처분의무가 생기는 경우가 열 가지 넘게 적혀 있지만, 개인이 실제로 걸리는 건 대개 몇 가지입니다. 첫째는 소유한 농지를 자기 농업경영에 쓰지 않는다고 시·군이 인정한 경우(제1호)입니다. 땅을 놀리거나, 위 판결처럼 창고·적치장으로 쓰거나, 허용되지 않는 방식으로 남에게 짓게 하는 경우가 여기에 들어갑니다.

농지를 살 때 낸 계획서와 다르게 써도 걸립니다. 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서에 적은 대로 농사를 짓지 않는 경우입니다(제7호). 주말·체험영농 목적으로 산 땅을 그 목적에 쓰지 않는 경우(제4호), 상속·이농으로 가진 농지를 정당한 사유 없이 놀리는 경우(제4호의2·4의3, 2022년 5월 18일부터), 농지전용 허가를 받는다며 산 땅에 2년 안에 공사를 시작하지 않은 경우(제5호)도 처분 사유입니다.

처분 사유에서 빠지는 경우도 있습니다(시행령 제9조). 법이 허용한 경우에 맞춰 빌려준 농지, 자연재해나 농지개량·영농 준비를 위한 휴경, 질병·취학·징집·선거에 따른 공직 취임으로 쉬는 경우 등입니다. 빌려줄 수 있는 경우는 따로 정해져 있어서, 아무에게나 빌려주면 벌금 대상이 됩니다. 허용 범위는 농지 임대차 글에 정리해 두었습니다.

팔 상대도 정해져 있습니다. 2026년 8월 28일부터는 사유가 생긴 날 같은 세대였던 세대원, 배우자와 직계 존속·비속, 본인이 대표인 법인에게 넘기는 것은 처분으로 인정되지 않습니다(제10조③). 토지거래허가구역 안에서 허가를 받아 산 농지는 1년의 처분 기간 없이 곧바로 처분명령 대상이 됩니다(제11조①4호).

통지를 받은 1년 동안 무엇을 할 수 있나요?

통지서(별지 제7호서식)에는 처분 대상 농지와 처분의무 기간이 적혀 옵니다. 이 기간 안에 위에서 본 가족·세대원이 아닌 사람에게 팔면 절차가 끝납니다. 시·군이 땅 주인 주소를 모르면 게시판과 홈페이지에 14일 이상 공고하는 것으로 통지를 대신합니다(시행규칙 제8조③). 그래서 오래 비워 둔 땅이라면 통지를 받지 못한 채 기한이 지나갈 수 있습니다.

팔고 싶지 않다면 다시 직접 농사를 지으면 됩니다. 농사를 다시 시작해도 이미 받은 통지가 취소되지는 않습니다. 대신 처분의무 기간이 끝났을 때 직접 농사짓고 있으면 시·군은 처분명령을 3년 미룰 수 있습니다. 이것을 유예라고 합니다.

통지 내용이 사실과 다르다면 다툴 수 있습니다. 대법원은 농지처분의무 통지가 단순한 안내가 아니라 소유자의 의무에 직접 관계되는 행정처분이라고 봤습니다(2001두8742). 통지를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 행정소송을 낼 수 있습니다. 실제로 농사를 짓고 있었다면 영농 사진, 농자재 구입 영수증, 수확물 판매 기록처럼 날짜가 남는 자료가 근거가 됩니다.

처분명령을 3년 미루는 유예는 언제 받나요?

처분의무 기간이 지났는데 팔지 않았더라도, 다음 둘 중 하나라면 시장·군수는 처분명령을 3년 동안 유예할 수 있습니다(제12조①).

• 그 농지를 자기 농업경영에 이용하고 있는 경우
• 한국농어촌공사 등과 그 농지의 매도위탁계약을 맺은 경우

법에는 시·군이 “직권으로”, 즉 신청이 없어도 알아서 유예한다고 적혀 있습니다. 그래도 직접 농사짓는 사실이나 매도위탁 계약은 땅 주인이 시·군에 알려야 판단을 받을 수 있습니다. 유예 3년을 처분명령 없이 넘기면 그 농지의 처분의무는 없어진 것으로 봅니다(제12조③). 팔 생각이 없다면 이 3년을 채우는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

다만 유예 중에 농사를 그만두거나 매도위탁 계약이 끝나면 시·군은 지체 없이 처분명령을 내려야 합니다(제12조②). 2026년 8월 28일부터는 시·군이 유예 농지를 해마다 조사해 다음 해 3월 31일까지 도와 농식품부에 보고하게 됐습니다(제12조④). 한 해만 농사짓고 다시 놀리는 방식은 이제 거의 통하지 않습니다. 매도위탁은 농지은행 사업의 하나이고, 팔지 않고 같은 농지은행에 맡겨 빌려줄 수도 있습니다. 이 방법이 궁금하다면 농지은행 임대 글을 함께 보면 됩니다.

처분명령을 받으면 6개월 안에 무엇을 하나요?

처분의무 기간에 팔지 않았고 유예 조건도 없다면 시장·군수는 6개월 안에 처분하라는 명령을 내립니다(제11조①). 예전 법은 “명할 수 있다”였지만 2026년 8월 28일부터 “명하여야 한다”로 바뀌었고, 시·군이 명령하지 않으면 농식품부 장관이나 시·도지사가 직접 명령할 수도 있게 됐습니다. 바뀐 경위는 농지법 개정 글에 정리해 두었습니다.

6개월 안에 팔 사람을 찾기 어렵다면 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있습니다(제11조②). 공사는 정당한 사유가 없으면 예산 범위에서 사들여야 하고, 값은 공시지가를 기준으로 하되 인근 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실거래가로 정할 수 있습니다(제11조③). 그래서 시세보다 낮은 값을 받기 쉽고, 매수 청구는 직접 팔 길이 없을 때 마지막에 쓰는 방법입니다.

공사가 사들이지 않아도 되는 경우도 정해져 있습니다. 농지 모양과 기능을 잃은 땅, 이미 전용 허가·신고를 거친 땅, 공유 농지나 담보가 잡혀 권리 행사가 막힌 땅 등입니다(시행령 제10조②). 무단으로 포장하거나 건물을 올린 땅은 원상회복을 먼저 해야 매수 청구를 해 볼 수 있습니다.

매수 청구 후 공사와 협의 중인 기간이나, 법률·법원 판결로 처분이 막힌 경우는 정당한 사유로 인정돼 6개월을 넘겨도 이행강제금을 매기지 않습니다(시행령 제75조③). 청구서(별지 제8호서식)를 낸 날짜가 남도록 접수 증빙을 받아 두세요.

농지 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

처분명령에서 정한 기간까지 팔지 않으면 시장·군수는 이행강제금을 부과합니다(제63조①). 금액은 감정평가법인이 매긴 감정가격과 개별공시지가 가운데 더 높은 금액의 25%입니다. 무단 전용 뒤 원상회복 명령을 따르지 않은 경우, 농업진흥지역 행위 제한을 어겨 시정명령을 받고도 고치지 않은 경우에도 같은 비율이 적용됩니다.

이행강제금은 처분명령 이행기간이 끝난 다음 날을 기준으로 해마다 한 번 부과됩니다(제63조⑤). 팔면 새 부과는 바로 멈추지만, 이미 부과된 금액은 그대로 내야 합니다. 앞의 부산 사건 2016년 통지서에는 20%라고 적혀 있었는데, 2021년 8월 17일 법이 바뀌면서 25%가 됐고 지금도 25%입니다.

부과 전에 거치는 절차도 있습니다. 시·군은 10일 이상 기간을 정해 의견을 낼 기회를 줘야 하고(시행령 제75조①), 부과하기 전에 기한까지 이행하지 않으면 부과한다는 뜻을 문서로 미리 알려야 합니다. 미리 문서로 알리는 규정은 원래 농지법 제63조③에 있었는데, 2026년 9월 15일 개정(법률 제21923호) 때 농지법에서 빠졌고, 지금은 행정기본법 제31조③에 따라 똑같이 미리 알려야 합니다. 대법원은 해마다 같은 이유로 다시 부과할 때도 그때마다 미리 문서로 알려야 하고, 이 절차를 빼면 위법하다고 봤습니다(2018마5608).

같은 행정기본법 제31조에는 의무를 못 지킨 동기와 정도를 따져 금액을 늘리거나 줄일 수 있다는 규정(제2항)도 있습니다. 조문대로라면 농지 이행강제금에도 적용되지만, 시·군이 실제로 감경한 기준이나 사례는 아직 확인하지 못했습니다. 의견 제출 단계에서 처분이 늦어진 사정(매수 협의, 상속 정리 등)을 서류로 남겨 두면 감경을 요청할 때 근거로 쓸 수 있습니다.

이행강제금이 억울하면 어디에서 다투나요?

이행강제금은 다른 처분과 따지는 방법이 다릅니다. 부과 처분을 고지받은 날부터 30일 안에 부과한 기관(시·군·구, 장관이나 시·도지사가 직접 부과했다면 그 기관)에 이의를 내면 그 기관이 관할 법원에 알립니다. 법원은 비송사건절차법에 따른 과태료 재판과 같은 방식으로 판단합니다(제63조⑦⑧). 30일 안에 이의하지 않고 내지도 않으면 국세 체납처럼 강제로 걷거나 지방행정제재·부과금법에 따라 걷습니다(제63조⑨).

여기서 흔히 하는 실수가 행정심판이나 행정소송을 내는 것입니다. 농지 위 비닐하우스를 사무실로 쓰던 고양시 사건에서 소유자는 이행강제금 취소를 구하는 행정소송을 냈지만, 대법원은 2019년 이 부분을 부적법하다고 봤습니다(2018두42955). 구청이 행정심판·행정소송을 하라고 잘못 안내했더라도 행정법원에서 재판할 수 없다고 판단했습니다. 부과서에 적힌 안내보다 법 조문을 따라야 합니다.

반면 앞 단계의 처분의무 통지와 처분명령은 일반 행정처분이라 행정심판(안 날부터 90일, 있은 날부터 180일)과 행정소송(안 날부터 90일, 있은 날부터 1년)으로 다툽니다. 이행강제금 단계로 넘어가면 다투는 곳이 법원 비송 재판으로 바뀌니, 처분 사유부터 틀렸다면 통지나 처분명령 단계에서 바로잡아야 합니다. 같은 판결에서 소유자는 땅이 이미 농지가 아니라고 주장했지만, 대법원은 허가 없이 바꾼 땅은 원상회복 대상이라 여전히 농지라고 봤습니다.

농지법 위반 벌금은 위반마다 얼마인가요?

이행강제금은 시·군이 매기는 돈이고, 벌금은 수사와 재판을 거쳐 받는 형사처벌입니다. 둘은 따로 진행됩니다. 앞의 고양시 사건 소유자도 불법 전용이 적발돼 2014년 벌금 200만 원의 약식명령을 받았고, 그와 별개로 처분명령과 이행강제금 절차를 거쳤습니다.

국가법령정보센터 농지법 현행(2026년 9월 18일 시행본) 기준. 법인이나 개인 사업의 직원이 위반하면 그 법인·개인에게도 벌금형을 물립니다(제62조 양벌규정).

거짓 농취증과 무단 전용은 벌금 상한이 정해진 금액이 아니라 “토지가액”입니다. 땅값이 비쌀수록 벌금도 그만큼 커질 수 있습니다. 허가 없이 먼저 공사를 시작하면 벌금과 함께 원상회복 명령(제42조)이 따로 오고, 이를 따르지 않으면 위의 25% 이행강제금이 또 붙습니다. 집터를 만들 때의 정식 절차와 부담금은 농지전용부담금 글에 정리했습니다.

2026년 8월 28일부터는 불법 임대를 신고해도 포상금이 나옵니다. 한 사람이 1년에 받을 수 있는 포상금은 1,500만 원까지입니다. 자세한 내용은 농지법 개정 글에 있습니다.

자주 묻는 것

참고한 자료

• 국가법령정보센터 — 농지법 제7조의2·제9~12조·제42조·제42조의2·제57~64조(2026년 9월 18일 시행본, 제63조는 법률 제21923호 반영), 2026년 10월 11일 열람
• 국가법령정보센터 — 농지법 시행령 제9조·제10조·제75조
• 국가법령정보센터 — 농지법 시행규칙 제7조⑤·제8조·제64조, 별지 제7·8호서식
• 국가법령정보센터 — 행정기본법 제31조, 행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조
• 부산지방법원 2017. 7. 7. 선고 2016구합22668 판결(농지처분의무통지취소)
• 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018두42955 판결(이행강제금 부과처분취소)
• 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001두8742 판결(농지처분의무통지처분취소)
• 대법원 2018. 11. 2.자 2018마5608 결정(농지법위반)