농지전용부담금, 농지에 집 한 채 지으려면 먼저 수백만 원 냅니다

이도시 씨(가상)는 계획관리지역에 있는 밭 한 필지를 집터로 골랐습니다. 용도지역·진흥지역·지목·도로 네 가지는 확인했는데, 토지대장의 지목이 “전”이라 집을 지으려면 거쳐야 할 절차가 하나 더 있습니다.

밭이나 논에 집을 지으려면 농지를 다른 용도로 바꾸는 농지전용 허가(일부는 신고)를 받아야 하고, 허가증이나 신고증을 받기 전에 농지전용부담금부터 내야 합니다. 법에 적힌 이름은 농지보전부담금인데, 흔히 농지전용부담금이라고 부릅니다. 이도시 씨 밭(가상 수치)이면 528만 원이 나옵니다. 내 땅은 아래 표에서 경우를 찾은 다음, 그 밑 상자의 식에 넣어 보면 됩니다. 땅이 집을 지을 수 있는 땅인지부터 헷갈린다면 계획관리지역 집짓기 글에서 네 가지 확인 사항을 먼저 보세요.

농지전용 허가와 신고, 협의는 어떻게 다른가요?

농지를 다른 용도로 쓰려면 원칙적으로 허가를 받아야 합니다(농지법 제34조). 법에는 농림축산식품부장관이 허가한다고 돼 있지만, 진흥지역 밖 3만㎡ 미만, 진흥지역 안 3천㎡ 미만 땅은 시행령에 따라 시장·군수가 허가합니다. 집 한 채 지을 땅이라면 사실상 군청에서 허가를 받습니다.

신고만 하면 되는 경우는 법에 정해 둔 몇 가지 시설뿐입니다(제35조). 주택 가운데서는 농업인 주택·어업인 주택이 들어가는데, 조건이 까다롭습니다(시행령 별표 1). 신고 대상이 되려면 네 가지가 모두 맞아야 합니다. 농업진흥지역 밖에 짓고, 짓는 사람이 무주택인 농업인 세대의 세대주이고, 생애 처음 짓는 집이며, 부지가 세대당 660㎡ 이하여야 합니다. 하나라도 맞지 않으면 농업인 주택이라도 허가를 받아야 합니다. 농업인 세대가 되는 조건은 농업인 자격 글에 정리해 두었습니다.

협의는 개인이 신청하는 절차가 아닙니다. 시·군이 도시지역에 주거지역을, 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때 그 안에 든 농지를 어떻게 할지 농식품부와 미리 의논하는 일입니다. 이렇게 협의를 거친 땅은 개인이 따로 농지전용 허가를 받지 않지만, 부담금은 그대로 냅니다. 계획관리지역이라도 지구단위계획구역이 아닌 보통 밭이면 이도시 씨처럼 허가 대상입니다.

창구가 여러 개일 것 같지만 실제로는 한 곳에서 끝나는 경우가 많습니다. 건축허가나 건축신고를 받으면 농지전용 허가·신고와 개발행위허가도 받은 것으로 봅니다(건축법 제11조⑤, 제14조②). 작은 단독주택을 건축신고로 짓는다면 군청 건축 담당에 서류를 내면 되고, 농지 검토와 부담금 부과도 그 과정에서 함께 처리됩니다.

어디에 신청하고, 서류와 기간은 어떻게 되나요?

신청은 농지가 있는 시·군·구에 합니다. 진흥지역 밖 3만㎡ 미만처럼 시·군이 처리하는 농지전용 허가는 정부24 민원안내에 처리기간이 10일로 나와 있습니다. 서류에 흠이 있으면 시·군이 기간을 정해 보완을 요구하고, 그 기간 안에 보완하지 않으면 서류를 돌려보낼 수 있습니다. 건축신고와 함께 냈다면, 다른 법령의 협의가 필요한 신고는 군청이 20일 안에 받아 줄지 말지를 알려 줘야 합니다(건축법).

표에서 눈여겨볼 것은 사용권 서류입니다. 잔금을 치르기 전이라도 땅 주인의 사용승낙서나 사용승낙의 뜻을 적은 매매계약서가 있으면 신청할 수 있으니, 계약서에 이 문구를 넣어 두면 일정을 당기기 쉽습니다. 다만 농지를 살 때 거치는 절차는 따로 있으니, 농지취득자격증명 글을 함께 보고 일정을 짜야 합니다.

수수료는 농지전용 허가 신청이 3,500㎡ 이하면 2만 원, 농지전용 신고가 5천 원입니다(시행령 제74조). 시·군 수입증지나 전자결제로 냅니다. 큰돈이 드는 건 수수료가 아니라 부담금입니다.

군청은 허가를 심사할 때 집이라면 네 가지를 봅니다(시행령 제33조). 도로·수도·하수도 같은 그 지역 여건과 건폐율 등을 따졌을 때 전용 면적이 알맞은지, 경지정리가 된 우량 농지인지, 이웃 농지의 일조·통풍·물길에 지장이 없는지, 사업계획과 자금 계획이 실현될 만한지입니다. 집 크기에 비해 전용 면적을 지나치게 넓게 잡으면 허가가 제한될 수 있습니다(법 제37조②).

농지전용부담금은 어떻게 계산하나요?

계산은 맨 위 상자의 식 그대로 하면 됩니다. ㎡당 금액은 개별공시지가에 비율을 곱해 정하고(시행령 제53조), ㎡당 상한은 5만 원입니다(시행규칙 제47조의2). 이렇게 걷은 돈은 사라지는 농지만큼 새 농지를 만들고 관리하는 데 씁니다. 농지관리기금에 들어가고, 수납은 한국농어촌공사가 맡습니다.

비율은 2024년에 한 번 바뀌었습니다. 2024년 6월 4일 개정된 시행령이 7월 1일부터 시행되면서 농업진흥지역 밖 농지는 개별공시지가의 30%에서 20%로 낮아졌고, 진흥지역 안 농지는 그대로 30%입니다. 그 전에 허가를 신청했거나 신고했다면 예전대로 30%입니다. 지금도 인터넷에는 무조건 30%로 계산하는 글이 적지 않은데, 계획관리지역·생산관리지역처럼 진흥지역 밖 땅이라면 20%로 계산해야 맞습니다. 앞의 이도시 씨 예시(가상)도 예전처럼 30%로 계산하면 528만 원이 아니라 792만 원이 나옵니다.

땅값이 비싼 곳에서는 ㎡당 5만 원 상한 덕에 부담금이 크게 줄어듭니다. 진흥지역 밖이면 공시지가가 ㎡당 25만 원을 넘는 순간부터, 진흥지역 안이면 약 16만 7천 원을 넘는 순간부터 ㎡당 부담금이 5만 원에서 더 오르지 않습니다. 예를 들어 도시 근교처럼 공시지가가 ㎡당 40만 원인 밭(가상)은 20%면 8만 원이지만 상한에 걸려 5만 원이고, 330㎡ 전용이면 1,650만 원입니다.

계산에 넣는 공시지가는 부과기준일에 가장 최근 공시된 값입니다. 부과기준일은 허가라면 허가를 신청한 날, 신고라면 신고를 접수한 날입니다. 건축허가·신고와 함께 전용이 처리되면 건축허가를 신청한 날이나 건축신고를 한 날입니다. 내 땅의 개별공시지가는 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)의 “개별지 공시지가 열람”에서 지번으로 볼 수 있습니다. 면적은 필지 전체가 아니라 실제로 전용하는 면적을 곱합니다.

부담금을 면제받거나 줄일 수 있는 경우가 있나요?

감면 대상과 비율은 시행령 별표 2에 모여 있습니다. 집과 관련된 항목은 많지 않습니다. 농지법 시행령 제29조④에 맞는 농어업인 주택은 진흥지역 안팎 모두 100% 감면되고, 농지전용 신고를 한 시설도 100% 감면입니다. 그 밖에 주택 항목으로는 특별재난지역에서 피해를 입은 단독주택을 부지 660㎡ 이하로 다시 짓는 경우가 있습니다.

반대로 농업인이 아닌 사람이 짓는 단독주택이나 전원주택을 줄여 주는 항목은 별표 2에서 찾지 못했습니다. 건축면적 33㎡ 이하 주말·체험 영농주택을 진흥지역 밖에서 50% 줄여 주던 항목이 별표에 아직 있지만, 2009년 11월 28일부터 2012년 12월 31일까지 신청한 경우에만 적용됐고 지금은 받을 수 없습니다. 이도시 씨처럼 이제 막 귀농을 준비하는 단계라면 부담금은 전액 낸다고 생각하고 예산을 짜세요.

농업인 주택으로 면제를 받으려면 요건이 꽤 까다롭습니다. 농업인이 1명 이상 있는 세대의 세대주여야 하고, 그 세대의 농업 수입이 1년 총수입의 절반을 넘거나 세대원 노동력의 절반 이상을 농사에 써야 합니다(시행령 제29조④). 부지도 660㎡ 이하여야 합니다. 귀농 첫해에는 맞추기 어려운 조건이라, 농사로 자리를 잡은 뒤에 짓는 집이라면 따져 볼 만합니다.

감면을 받아 지은 뒤에도 지킬 것이 있습니다. 감면받은 시설을 준공 뒤 5년 안에 감면이 없거나 비율이 낮은 시설로 바꾸려면 시·군의 용도변경 승인을 받고, 그 차이만큼 부담금을 내야 합니다(법 제40조, 시행령 제59조).

언제 내고, 나눠 낼 수 있나요?

부담금은 허가증이나 신고증을 받기 전에 냅니다(법 제38조④, 시행령 제45조). 시·군이 금액을 정해 넘기면, 한국농어촌공사가 금액과 계산 근거, 기한을 적은 납부통지서를 보냅니다. 기한은 통지서 발행일부터 허가·신고 전까지이고, 신용카드나 직불카드로도 낼 수 있습니다.

개인은 부담금이 건당 2천만 원 이상이어야 분할납부를 신청할 수 있습니다(시행규칙 제45조④). 이때는 30%를 허가·신고 전에 내고, 나머지는 4년 안에 4번까지 나눠 냅니다. 마지막 납부일은 준공일보다 앞서야 합니다. 남은 금액만큼은 허가 후 30일 안에 납입보증보험증서 같은 보증서를 맡겨야 하고, 맡기지 않으면 분할 승인이 취소됩니다. 앞의 공시지가 40만 원 예시(가상)에서 330㎡면 1,650만 원이라 분할 대상이 아니고, 400㎡면 2천만 원이 되어 신청할 수 있습니다.

기한을 넘기면 체납된 금액의 3%가 가산금으로 붙고, 100만 원 이상이면 한 달마다 1.2%의 중가산금이 60개월까지 더해집니다. 부담금을 내지 않으면 허가가 취소될 수도 있습니다(법 제39조①5호). 반대로 부담금을 냈는데 허가를 받지 못했거나, 허가가 취소됐거나, 사업계획이 바뀌어 전용 면적이 줄었다면 그만큼 돌려받습니다. 환급금에는 국세환급가산금 이율로 계산한 가산금이 붙습니다(시행령 제51조).

허가받은 뒤에는 언제까지 지어야 하나요?

허가를 받았다고 끝이 아닙니다. 정당한 사유 없이 처음 허가를 받거나 신고한 날부터 2년 이상 대지 조성이나 건물 공사를 시작하지 않거나, 시작한 뒤 1년 이상 공사를 멈추면 시·군은 허가를 취소하거나 공사 중지 같은 조치를 명할 수 있습니다(법 제39조). 정당한 사유로 인정되는 것은 시행령 제57조의 네 가지로, 사업계획 변경에 따른 다른 허가를 기다리는 경우, 공공사업의 재정 사정, 장비 수입·제작 지연, 천재지변·화재 같은 재해입니다. 땅만 미리 바꿔 두고 몇 년 묵히려는 계획이라면 이 기한부터 다시 따져 봐야 합니다.

집이 다 지어지면 서류 정리를 해야 합니다. 형질변경이 끝나 땅의 용도가 바뀌면 땅 주인은 그날부터 60일 안에 시·군 지적 담당(지적소관청)에 지목변경을 신청해야 합니다(법 제41조②). 2025년 1월 3일부터 시행된 의무이고, 신청하지 않으면 300만 원 이하 과태료 대상입니다. 이도시 씨의 밭은 이 단계에서 서류상 “전”이 “대”로 바뀝니다.

준공 뒤 5년 동안은 용도를 함부로 바꿀 수 없습니다. 전용한 땅을 5년 안에 다른 목적으로 쓰려면 시·군 승인을 받아야 하는데(시행령 제59조), 계획관리지역·도시지역 땅은 부담금 감면 시설을 감면이 없거나 낮은 시설로 바꾸는 경우만 승인 대상입니다. 승인 없이 다른 목적으로 쓰면 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 대상입니다(법 제59조).

집터에 흙을 메우거나 깎을 때도 신고하나요?

2025년 1월 3일부터는 밭에 흙을 쌓거나 깎을 때도 지켜야 할 규정이 생겼습니다. 2024년 1월 농지법에 농지개량 기준(제41조의2)과 성토·절토 신고(제41조의3)를 넣었고, 공포 1년 뒤부터 시행됐습니다. 농지를 개량하면서 흙을 쌓거나 깎으려는 사람은 시·군에 농지개량행위 신고를 해야 합니다.

집터는 사정이 조금 다릅니다. 국토계획법 개발행위허가를 받았다면 신고하지 않아도 됩니다. 건축신고나 건축허가를 받으면 개발행위허가도 받은 것으로 보니, 집터를 고르는 흙일은 건축 허가 범위 안에서 처리됩니다. 이도시 씨가 신경 쓸 곳은 집터 옆에 남겨 둘 텃밭입니다. 집터와 높이를 맞춘다고 텃밭까지 흙을 쌓는다면, 그 부분은 농지개량으로 보고 신고 대상인지 따져야 합니다.

신고하지 않아도 되는 가벼운 경우도 있습니다(시행령 제59조의2). 흙을 쌓는 필지 전체 면적이 1천㎡ 이하이거나, 최근 1년 동안 쌓은 높이를 합쳐 50cm 이내라면 신고 대상이 아닙니다. 깎는 경우도 같은 기준입니다. 다만 시·군 조례가 이 범위 안에서 따로 정했다면 조례가 우선합니다.

신고를 하든 안 하든 쌓는 흙은 기준에 맞아야 합니다. 폐기물이 섞인 흙이나 갯벌흙, 오염된 침전물은 쓸 수 없고, pH 5.0~7.5, 전기전도도(EC) 2.0 이하, 모래 함량 70% 이하여야 합니다(시행규칙 별표 4). 신고할 때는 이 기준에 맞는 흙이라는 증명 서류와 흙을 가져오는 곳·내보내는 곳을 적은 사업계획서를 냅니다. 신고 없이 쌓거나 기준에 어긋난 흙을 쓰면 원상회복 명령과 함께 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 대상입니다.

허가 없이 먼저 지으면 어떻게 되나요?

허가나 신고 없이 농지를 전용하면 시·군은 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있고, 따르지 않으면 대집행으로 직접 원상회복합니다(법 제42조). 형사처벌도 무겁습니다. 진흥지역 밖 농지를 허가 없이 전용하면 3년 이하 징역 또는 토지가액의 50% 이하 벌금, 진흥지역 농지면 5년 이하 징역 또는 토지가액 이하 벌금이고 둘을 함께 물릴 수 있습니다(제58조). 신고 대상인데 신고하지 않고 전용한 경우는 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다(제60조).

원상회복 명령을 따르지 않으면 붙는 이행강제금과, 올해 법이 바뀌어 시·군이 반드시 내려야 하는 처분명령은 다른 글에서 다룹니다. 바뀐 법 내용은 농지법 개정 글에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 것

참고한 자료

• 국가법령정보센터 — 농지법 제34~43조·제58~60조·제64조, 부칙(법률 제19877호, 2024년 1월 2일), 2026년 10월 11일 열람
• 국가법령정보센터 — 농지법 시행령 제32·33·35·45~53·57·59·59조의2·71·74조, 별표 1·2, 부칙(대통령령 제34540호, 2024년 6월 4일)
• 국가법령정보센터 — 농지법 시행규칙 제26·31·45·47조의2·52조의2·52조의3, 별표 4
• 국가법령정보센터 — 건축법 제11조⑤·제14조②③
• 정부24 — 민원안내 「농지전용 허가(변경허가)」
• 부동산 공시가격 알리미 — 개별지 공시지가 열람