세컨드홈 특례, 도시 집이 있어도 시골집 한 채는 집으로 안 칩니다

서울 마포에 아파트 한 채가 있는 50대 윤씨 부부는 3년째 주말마다 강원 홍천을 오갑니다. 처음엔 캠핑장을 다니다가 지금은 면 소재지 근처 텃밭을 빌려 농사를 짓는 5도2촌 생활입니다. 이번 가을 그 텃밭 옆 시골집이 2억 원에 나왔는데, 남편이 계약을 망설입니다. “집이 두 채가 되면 나중에 마포 아파트 팔 때 양도세가 확 나오는 거 아니야?”

그 걱정은 하지 않아도 됩니다. 홍천은 인구감소지역이라, 집이 한 채 있는 사람이 이곳 집을 하나 더 사도 양도세와 종합부동산세를 계산할 때 그 시골집을 주택 수에 넣지 않습니다. 이것을 세컨드홈 특례라고 부릅니다. 다만 아래 조건을 하나라도 놓치면 혜택이 통째로 사라지니, 계약 전에 차례로 확인해야 합니다.

최종 확인 2026년 10월 9일 · 조세특례제한법 제71조의2(인구감소지역 주택 취득자 과세특례), 2025년 세법 개정(2026년 시행), 2026년 세제개편안(2026.8.3.), 인구감소지역 재지정(2026.10.7.) 보도 기준.

세컨드홈 특례로 줄어드는 세금은 무엇인가요?

세금을 계산할 때 시골집을 ‘없는 집’으로 쳐 준다고 보면 됩니다. 그래서 원래 집 한 채만 가진 사람이 받는 혜택이 그대로 남습니다. 세금마다 보면 이렇습니다.

윤씨 부부에게 가장 큰 것은 양도세입니다. 마포 아파트를 오래 갖고 살았다면 1주택 비과세와 장기보유특별공제로 세금이 크게 줄어드는데, 시골집 때문에 2주택자가 되면 이 혜택을 잃을 수 있었습니다. 특례 덕분에 그 걱정이 없어지는 셈입니다.

종부세는 저절로 적용되지 않습니다. 시골집을 산 해의 9월 종부세 특례 신청 기간에 신청해야 1주택자로 계산해 줍니다. 취득세 감면은 시골집을 산 뒤 3년 안에 팔거나 증여하면 깎아 준 세금을 다시 내야 합니다.

어느 지역 시골집이어야 세컨드홈 특례가 되나요?

행정안전부가 정한 인구감소지역과 인구감소관심지역 가운데 일부입니다. 지역에 따라 가격 기준이 다릅니다.

여기서 말하는 가격은 거래가가 아니라 정부가 매기는 공시가격입니다. 시골 단독주택은 공시가격이 시세보다 훨씬 낮은 경우가 많아서, 면 지역의 농가주택이라면 기준을 넘는 일이 드뭅니다. 내 집과 사려는 집의 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 찾아볼 수 있습니다.

10월 7일 인구감소지역 재지정으로 대상이 조금 바뀌었습니다. 통영은 관심지역에서 인구감소지역이 되면서 기준이 4억 원에서 9억 원으로 올라가고, 동두천·예천·칠곡은 새로 대상이 됩니다. 새 명단이 세금 특례에 언제부터 반영되는지는 계약 전에 관할 세무서나 국세청 상담센터(126)에 확인하는 것이 확실합니다. 지역별 명단 전체는 인구감소지역 92곳 글에 정리했습니다.

시골집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?

그 거래에는 특례가 없습니다. 세컨드홈 특례는 시골집을 산 뒤에 원래 집을 팔 때, 그 원래 집을 1주택으로 봐 주는 제도입니다. 순서가 바뀌어 시골집부터 팔면 집 두 채를 가진 상태에서 한 채를 판 것으로 계산됩니다.

그래서 5도2촌을 해 보다가 시골 생활이 맞지 않아 시골집을 정리할 생각이 조금이라도 있다면, 팔 때의 세금을 미리 따져 봐야 합니다. 반대로 은퇴하면서 도시 집을 팔고 시골로 아예 옮길 계획이라면 이 순서가 자연스럽게 맞아떨어집니다. 시골집을 먼저 마련해 두고, 도시 집은 나중에 1주택 비과세를 받으며 팔면 됩니다.

같은 군에 집이 있거나, 이미 집이 두 채라면?

둘 다 지금은 대상이 아닙니다. 원래 집과 같은 시·군·구에 있는 집을 사면 특례가 적용되지 않습니다. 예를 들어 홍천읍 아파트에 사는 사람이 홍천 서면의 시골집을 사는 경우입니다. 세컨드홈 특례는 도시 사람이 지방에 집을 하나 더 두게 하려는 제도라서, 같은 시·군 안에서 집을 늘리는 것은 빼놓았습니다.

이미 집이 두 채 이상인 사람도 지금 제도로는 혜택을 받지 못합니다. 정부는 8월 세제개편안에서 다주택자도 종부세율을 정하거나 양도세 중과를 따질 때 지방 주택을 주택 수에서 빼 주는 방안을 내놓았지만, 국회를 통과해야 바뀌는 내용입니다.

올해 말에 끝난다는데, 내년에 사면 손해인가요?

지금 법으로는 2026년 12월 31일까지 산 집만 특례를 받습니다. 정부는 이 기한을 2029년 말까지 3년 늘리고, 대상을 넓히는 세제개편안을 8월에 발표했습니다.

판단은 집 가격과 지역에 따라 갈립니다. 홍천처럼 비수도권 인구감소지역에서 9억 원 이하 집을 사려는 윤씨 부부는 개편안을 기다릴 이유가 없습니다. 지금 사도 같은 혜택을 받고, 개편안이 국회에서 늦어지면 내년에 산 집은 아예 대상이 아닐 수도 있기 때문입니다. 기다려서 이득을 볼 수 있는 쪽은 관심지역에서 공시가격 4억~6억 원 사이 집을 보는 사람 정도입니다. 춘천·원주처럼 지금은 대상이 아닌 비수도권 도시의 집도 개편안이 통과되고 시행령에 이름이 올라야 대상이 됩니다.

5도2촌이라면 집 대신 농막이나 쉼터는 어떤가요?

주말에만 머물 거라면 집을 사는 것 말고도 길이 있습니다. 농지에 두는 농막이나 농촌체류형 쉼터는 주택이 아니라서 처음부터 주택 수 걱정이 없습니다. 대신 농막은 잠을 자는 용도로 쓸 수 없고, 체류형 쉼터는 크기와 설치 조건, 사용 기간이 정해져 있습니다.

세컨드홈은 세금 계산은 복잡해도 제대로 된 집이라 가족이 오래 머물기 좋고, 쉼터는 세금 걱정 없이 가볍게 시작할 수 있지만 쓸 수 있는 기간과 크기에 제약이 있습니다. 둘 중 무엇이 맞는지는 농막과 농촌체류형 쉼터 차이 글에서 조건을 비교해 볼 수 있습니다.

세컨드홈 특례를 알아보며 많이 묻는 것

참고한 자료

• 조세특례제한법 제71조의2 · 정책브리핑 — 인구감소지역 주택 추가 취득 1주택 인정(2024.4.15.)
• 2025년 세법 개정(관심지역 확대·9억 원 상향): 한국세정신문(2025.8.14.), 아시아경제(2026.1.16.)
• 2026년 세제개편안: 서울경제(2026.8.3.), KB Think(2026.8.26.)
• 인구감소지역 92곳 재지정(2026.10.7.)