시골 에어비앤비 불법 단속, 단독주택 221곳 걸렸다. 우리 시골집은?

에어비앤비 불법 단속이라고 하면 도시 오피스텔부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 제주 자치경찰단이 2021년 한 해 동안 수사한 불법 숙박은 297건이었고, 그중 263건이 재판에 넘겨졌습니다. 가장 많이 걸린 곳은 오피스텔도 아파트도 아닌 단독주택이었습니다. 221건, 전체의 74%였습니다. 자치경찰은 단독주택의 경우 “농어촌 민박업 신고가 가능함에도 신고하지 않고 운영해 온 사례가 많은 것으로 확인됐다”고 밝혔습니다. 다른 지역에 살면서 운영한 사람도 55명이었는데, 대부분 현지 관리인이나 아르바이트생을 두고 있었습니다.

서울에 사는 40대 직장인 B씨는 이 이야기를 듣고 가슴이 철렁했습니다. 몇 년 전 강원도에 작은 시골집을 사서 주말마다 내려가는 ‘5도2촌’을 하고 있는데, 평일 닷새는 집이 비어 있습니다. 그 닷새만 에어비앤비에 올리면 대출 이자 정도는 나오지 않을까 생각하던 참이었습니다.

B씨의 시골집은 괜찮을까요?

지금 생각한 방식 그대로라면 안 됩니다. 시골집으로 손님을 받는 가장 쉬운 길인 농어촌민박은 주인이 그 집에 살아야 신고할 수 있는데, 주말에만 가는 집은 ‘사는 집’이 아닙니다. 그렇다고 길이 아예 없는 것은 아닙니다. B씨가 하나씩 따져 본 갈림길을 따라가 보겠습니다. B씨는 이해를 돕기 위해 만든 가상의 인물입니다.

최종 확인 2026년 10월 3일 · 제주특별자치도 자치경찰단 보도자료(2022.3.3., 2023.4.6.), 공중위생관리법, 농어촌정비법(2026.9.11. 시행), 보건복지부 「2025년 공중위생관리사업 안내」, 에어비앤비 뉴스룸, 법원 판결. 내 집에 대한 최종 판단은 집이 있는 시·군·구 담당 부서에서 받으세요.

에어비앤비 불법 단속, 왜 지금 이렇게 세졌을까

B씨가 알아보니 지난 2년 사이 규칙이 몇 번이나 바뀌었습니다. 예전에는 사진 몇 장과 소개 글만 있으면 누구나 숙소를 올릴 수 있었지만, 지금은 첫 단계에서 막힙니다.

여기서 많이 헷갈리는 것이 사업자등록증입니다. 에어비앤비는 “사업자등록증은 영업신고증이 아니다”라고 안내합니다. 세무서에서 사업자등록을 했다고 숙박 영업 허가를 받은 것이 아니라는 뜻입니다. 영업신고증은 시·군·구에 숙박 관련 신고를 마쳤다는 증명이고, 정부가 합법 공유숙소로 꼽은 것은 숙박업, 외국인관광 도시민박업, 한옥체험업, 농어촌민박업 네 가지입니다.

에어비앤비의 예약 차단은 법이 시킨 것이 아니라 회사가 스스로 정한 조치입니다. 하지만 11월부터는 법이 플랫폼 쪽을 직접 겨냥합니다. 신고 없이 몰래 올려 두는 방식은 점점 설 자리가 없어지고 있습니다.

평일만 비는 시골집, 민박으로 신고하면 되지 않을까

B씨가 처음 떠올린 것은 농어촌민박이었습니다. 시골집이면 민박 신고가 쉽다는 말을 들었기 때문입니다. 실제로 시골 주택이 갈 수 있는 가장 쉬운 합법의 길이 농어촌민박인 것은 맞습니다. 문제는 조건입니다.

• 그 집이 있는 시·군·구에 6개월 이상 계속 살아야 합니다.
• 민박을 하는 그 집에 주인이 실제로 살아야 합니다. 시·군은 반기마다 주인이 사는지 점검합니다.
• 집이 원칙적으로 신고하는 사람 본인 명의여야 하고(빌린 집은 그 시·군·구 3년 이상 거주 등 예외 조건이 따로 있음), 단독주택이나 다가구주택이며, 연면적이 230㎡ 미만이어야 합니다.

B씨는 주소도 서울이고, 시골집에는 주말에만 갑니다. 첫 줄부터 걸립니다. 주말마다 가는 집은 사는 집이 아니고, 주민등록만 옮겨 놓고 서울에서 지내면 거짓 신고로 처벌받을 수 있습니다. 거짓 신고는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금입니다.

그래서 농어촌민박을 하려면 B씨가 시골로 내려가 살아야 합니다. 내려간다고 끝이 아닙니다. 이사 오자마자 손님을 받으면 6개월 요건 때문에 또 걸립니다. 그 이야기는 다음 글에 자세히 정리했습니다.

그럼 한 달씩 빌려주면? 여기서 많이 걸립니다

민박이 막히자 B씨는 한 달 살기 단기임대 플랫폼을 들여다봤습니다. 삼삼엠투는 스스로를 “엄연한 임대차 계약”, 리브애니웨어는 “숙박업이 아닌 단기임대 플랫폼”이라고 설명합니다. 숙박이 아니라 집을 빌려주는 것이라면 신고 없이도 되지 않을까요?

정부가 보는 기준은 이름이 아니라 실제로 어떻게 운영하느냐입니다. 보건복지부 「2025년 공중위생관리사업 안내」는 숙박업인지 판단할 때 아래 신호를 함께 본다고 적었습니다. 그리고 실질적으로 숙박인 경우 숙박업에 해당하는 예로 “일주일 이하의 단기임대”를 직접 들었습니다.

여기서 플랫폼 설명과 정부 원문이 다른 곳이 있습니다. 삼삼엠투는 공과금을 고정 관리비에 묶는 방식을 추천합니다(포함 여부는 집주인이 고르고 실비 정산도 가능). 그런데 고정 관리비로 받으면 실제 요금은 주인이 내는 셈이라, 공과금을 주인이 부담하면 숙박업에 ‘해당’한다는 복지부 안내와 부딪칠 수 있습니다. 리브애니웨어 안내는 같은 항목을 ‘가까움’으로 옮겨 적었고, 실질적으로 숙박이면 일주일 이하 단기임대도 숙박업에 해당한다는 사례는 빠져 있습니다. 플랫폼이 괜찮다고 해도 단속은 정부 기준으로 합니다.

실제로 제주 자치경찰단은 2023년 2~3월 단속에서 임대업으로 위장한 경우 등 미신고 숙박 28건을 적발했습니다. 대부분 1주일 이내로 손님을 받으면서 ‘단기 임대일 뿐’이라고 둘러대거나 이용객과 임대차 계약으로 말을 맞춰 두었고, 자치경찰은 “단기 임대차 계약을 체결했더라도” 영리 목적으로 계속·반복해서 숙박 공간을 제공하면 처벌한다고 밝혔습니다.

반대로 숙박업이 아니라고 본 판결도 있습니다. 부산지방법원은 한 달 30만원씩 8개월을 받은 사안을 단기 임대였을 가능성이 있다며 1심에서 무죄로 봤습니다(2019고단2567). 결국 갈리는 지점은 기간과 서비스입니다. 한 달 이상, 집을 통째로, 청소·침구 없이, 공과금은 쓰는 사람이 내는 방식에 가까울수록 임대 쪽입니다.

아예 펜션처럼 숙박업으로 신고하면?

B씨는 차라리 돈을 들여서라도 정식으로 숙박업 신고를 하면 어떨까 생각했습니다. 숙박업은 주인이 그 집에 살지 않아도 신고할 수 있습니다. 대신 건물과 땅이 먼저 맞아야 합니다.

B씨의 집처럼 주택으로 지어진 시골집은 대부분 이 단계에서 막힙니다. 집이 계획관리지역에 있지 않으면 숙박시설로 바꿀 수 없고, 바꿀 수 있더라도 설계와 공사, 허가 절차가 따로 듭니다. 펜션이라는 이름을 달고 있어도 법적으로는 농어촌민박인 곳이 많은 이유가 여기에 있습니다.

다른 길도 짧게 짚어 두면, 집이 한옥이라면 한옥체험업 등록을 알아볼 수 있습니다. 한옥체험업 등록 기준에는 거주 요건 문구가 없습니다. 마당이 아주 넓다면 야영장(글램핑·카라반) 등록이라는 길도 있지만, 건축물이 전체 면적의 10% 미만이어야 하는 등 별도 기준을 갖춰야 합니다.

몰래 하다 걸리면 얼마나 물까

솔직히 B씨도 잠깐 그런 생각을 했습니다. 시골 구석인데 누가 알겠어. 하지만 제주의 숫자는 그 생각이 위험하다는 것을 보여 줍니다. 1년에 단독주택만 221곳이 걸렸고, 전체 297건 가운데 49%는 수익이 1천만원도 안 되는 작은 곳이었습니다. 1억원 넘게 번 곳도 6곳 있었습니다. 작게 했다고 봐주지 않는다는 뜻입니다.

단속은 경찰만 하는 것이 아닙니다. 미신고 숙박은 공익신고 대상이라, 이웃이 신고해 처벌로 이어지면 신고자가 포상금을 받을 수 있습니다(공익신고자 보호법, 지급 여부는 재량). 서울시는 무신고 숙박 제보에 최대 2억원까지 포상금을 줄 수 있다고 안내합니다. 시골일수록 이웃이 누가 드나드는지 잘 압니다.

돈 문제만도 아닙니다. 제주 자치경찰은 미신고 숙박업소는 위생·소방 점검 대상에서 빠져 안전시설이 갖춰져 있지 않고, 사고가 나도 보상을 받기 어렵다고 경고했습니다. 손님이 다치기라도 하면 벌금보다 훨씬 큰 일이 됩니다.

B씨가 고를 수 있는 길은 셋

여기까지 따져 보니 B씨에게 남은 길은 세 가지였습니다.

길마다 세금이 얼마나 다른지는 농어촌민박 세금 0원? 에어비앤비 세금, 귀촌인은 얼마 낼까에서 수입별로 계산해 두었습니다.

어느 길이든 큰돈을 기대하기는 어렵다는 점도 알아 두는 편이 좋습니다. 농촌진흥청이 정부 사업과 연계된 민박 475곳을 조사해 보니 운영자가 번 농촌관광 소득은 평균 3,078만원이었지만, 절반 가까이(49.9%)는 3천만원이 안 됐습니다. 실제 운영한 날은 1년에 평균 192.9일이었고, 손님의 절반 가까이(49.9%)가 여름에 몰렸습니다.

B씨는 결국 어떤 길을 골랐을까요. 아직 회사를 다니는 B씨에게 지금 당장 맞는 길은 ②번이었고, 언젠가 귀촌하게 되면 ①번으로 갈 생각입니다. 만약 여러분이 ①번을 고른다면, 이사 오자마자 손님을 받았다가 단속에 걸린 A씨의 이야기부터 읽어 보세요.

시골집 에어비앤비 자주 묻는 질문

참고한 자료

• 제주특별자치도 자치경찰단 — 불법숙박 전담수사팀, 작년 297건 수사(2022.3.3.) · 변종 불법숙박업에 철퇴(2023.4.6.) · 농어촌신고필증 위조 미신고 숙박업소 적발(2021.6.11.)
• 에어비앤비 뉴스룸·도움말 — 영업신고 정보 제출 의무화 안내
• 법제처 — 공중위생관리법 제2조·제3조·제4조의2·제20조·제22조 · 농어촌정비법 제86조·제130조(2026.9.11. 시행)
• 보건복지부 — 2025년 공중위생관리사업 안내(숙박업 판단 기준)
• 헌법재판소 2015헌바121 결정 · 부산지방법원 2019고단2567 판결
• 삼삼엠투·리브애니웨어 이용약관·자주 묻는 질문(회사 자료)
• 주택임대차보호법 제11조 · 주민등록법 제6조 · 국토교통부 주택 임대차 신고제 안내
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(용도지역별 건축 제한) · 건축법 제19조·제80조 · 관광진흥법 시행령(한옥체험업·야영장업·외국인관광 도시민박업)
• 공익신고자 보호법 · 서울특별시 무신고 숙박 공익제보 안내
• 국세청 — 주택임대소득·사업자등록 안내 · 소득세법 시행령 제9조
• 농촌진흥청 — 2024 농촌관광 사업자 실태조사(2025.10.)